廣州市海珠區后航道核心板塊的越秀·天薈江灣近日完成一筆6.3億元大宗商辦物業交易，買方為具有官方背景的機構，所購數百套物業將作為片區重點企業人才配套用房。此次交易通過公開競標完成，印證了核心區優質商辦資產的市場價值，該項目也因此成為廣州中心區商辦市場的焦點——其過去六年持續蟬聯區域銷冠，且此前已有整層商鋪被實力買家收購。
項目所在的廣州新中軸南段、珠江后航道與海珠創新灣三大戰略節點交匯處，正迎來多重規劃利好疊加的爆發期。廣州美術館新館、科學館等文化地標相繼落地，中大紡織商圈轉型加速，嶺南廣場組團建設提速，南段核心區城市面貌煥然一新。珠江后航道則被定位為世界級夜間經濟帶，海珠區2024年出臺的產業規劃明確構建“4+6”服務型制造體系，目前已吸引近百個項目落地，形成約340萬平方米產業空間。2025年一季度，海珠區工業投資同比增長205.3%，第二產業占比提升至17.7%，區域經濟結構持續優化。
城市更新方面，海珠創新灣正經歷廣州規模最大的成片改造。瀝滘村改造總投資550億元，2026年計劃投資5億元；石溪村改造采用“合作改造”模式，總投資198.18億元。2026年，海珠新中軸舊改投入達91億元，東風段、三滘段、康鷺片區合計1810億元投資集中釋放。這些改造將推動片區產業能級與城市面貌重構，形成集科技創新、總部經濟、高端服務于一體的現代化濱水新城。
交通配套的兌現進一步夯實了項目價值。地鐵10號線大干圍站已開通，2號線南洲站、廣佛線石溪站環繞，形成三地鐵網絡。2025年11月通車的海珠灣隧道將中心城區至廣州南站的車程縮短至15分鐘，其所屬的廣南快速路強化了廣州國際綜合交通樞紐地位。全長42.2公里的環島路建設取得突破，2026年1月石崗路—大干圍段臨時路開通，預計年底主路貫通后，將全面激活后航道濱江價值。
作為總建面約55萬平方米的濱江商業綜合體，越秀·天薈江灣已建成運營，涵蓋酒店、商業MALL、街區商鋪、濱江公園等多元業態。項目樓下55個社區底商全面招商，羅森、美宜佳等品牌已開業；距項目百米的嶺南海港匯商業MALL將于2026年5月開業，麥當勞、瑞幸等品牌入駐率達70%-80%。生態方面，項目距珠江僅200米，下樓即達1.7萬平方米濱江公園，沿環島路延伸2公里黃金岸線，配備兒童游樂區、寵物公園等設施。
社區生態的成熟度成為項目另一大亮點。目前項目已交付超2500戶，入住率約80%，與海珠區聯合開設的“青年夜?！碧峁┘?、調香等課程，全年舉辦130余場社群活動，參與超2000人次，涵蓋車友會、藝術展等內容，構建起高活躍度的社區文化。3公里范圍內集聚20余個產業園區、6家三甲醫院及多所中小學，覆蓋白領、醫護、教師等高素質租住群體。廣交會期間，項目內公寓酒店租金上漲且供不應求，凸顯其多元客流支撐下的價值承載力。
產品層面，項目主力戶型為建面約36、54、64、74平方米商辦物業。其中36平方米戶型可做雙鑰匙分層出租，鏈家調研顯示租金約4000元/月；74平方米戶型可改造為三房兩廳兩衛，總價約220萬元，適配自住、投資或“自住+出租”復合需求。目前剩余產品為毛坯交付，業主可自由裝修，世外桃源風、賽博朋克風等個性化改造案例頻現。大宗交易后，A1棟進入清貨階段，僅剩最后6套64平方米戶型，采用270°瞰景設計，預計短期內完成去化。
